Beleihungsauslauf

Beleihungsauslauf – Was ist das?

Der Beleihungsauslauf bezeichnet eine finanzielle Kennziffer, welche von Kreditgebern verwendet wird. Dies ist eine Prozentzahl, welche das Verhältnis zwischen dem Darlehen inkl. vorhandener Vorlasten und dem Beleihungswert des Objektes wiedergibt. Ein weiterer Begriff in diesem Zusammenhang ist der Beleihungswert, welcher angibt mit welcher Kreditsumme die Immobilie insgesamt beliehen werden kann. Einfach gesagt, ist der Beleihungslauf der Anteil des Objektwertes in Prozent, welcher fremdfinanziert, also beliehen wird. Diese bezieht sich auf den Beleihungswert und nicht auf den Kaufpreis des Objektes.

Die Bewertung einer Immobilie wird durch einen Gutachter durchgeführt. Man kann jedoch durch eine Arrangement-Transaktion die Immobilie ebenfalls bewerten. Hierbei wird ein williger Käufer einem bereitwilligen Verkäufer gegenübertreten und diese miteinander verhandeln. Sollte der Kauf in einem Zeitrahmen von 1 – 2 Jahren durchgeführt werden, nutzt die Bank in der Regel den kleineren der geschätzten Werte und Kaufpreis.

Welche Risiken verbirgt ein Beleihungsauslauf?

Um einen Kreditnehmer für eine Hypothek zu qualifizieren, ist der Beleihungslauf der wichtigste Risikofaktor, welchen eine Bank betrachtet. Im Vordergrund jeder Kreditentscheidung steht bei den Banken immer das Ausfallrisiko. Sobald der Eigenkapitalbetrag sinkt, steigt die Wahrscheinlichkeit, dass ein Kreditgeber einen Verlust erleidet. Hierfür kann vom Kreditnehmer verlangt werden eine Hypothekenversicherung abzuschließen, damit der Kreditgeber für einen eintretenden Ausfall des Kreditnehmers abgesichert ist. Der Beleihungslauf nimmt somit auch Einfluss auf die Darlehenskonditionen bzw. die Höhe des Zinssatzes.

Was versteht man unter kombinierten Beleihungsverhältnissen?

Kombinierte Beleihungsverhältnisse verleihen dem Begriff Beleihungsauslauf zusätzlich Spezifität. Man versteht darunter die Anteile an den Krediten in Bezug auf ihren Wert. Hierbei wird das Verhältnis zwischen dem Primärkredit und dem Immobilienwert aufgezeigt. Fügt man das Wort „kombiniert“ zum Beleihungsauslauf hinzu, zeigt dies an, dass bei der Berechnung des Anteils des Darlehens (prozentual) auf die Immobilie zusätzliche Darlehen berücksichtigt wurden.

Nimmt man den Gesamtwert aller Hypotheken einer Immobilie und teilt diesen durch den geschätzten Wert oder den Kaufpreis, zeigt dies den Unterschied zwischen kombiniertem Beleihungsauslauf und dem normalen Beleihungsauslauf. Der Gesamtwert oder auch Gesamtbilanz genannt, dient auch der Identifizierung verschiedener Darlehensszenarien, welche nicht nur eine Hypothek beinhalten.

Einfache Berechnung des Beleihungslaufs

Annahme: Der Darlehensnehmer benötigt ein Darlehen mit folgenden Eckdaten:

  • Darlehenssumme: 150.000 Euro
  • Kaufpreis: 300.000 Euro
  • Sicherheitsabschlag: 10% (30.000 Euro)
  • Beleihungswert: 270.000 Euro

Wenn man nun die Darlehenssummer zum Beleihungswert ins Verhältnis setzt (150.000 / 270.000 Euro) erhält man als Ergebnis einen Beleihungsauslauf von 55,5% für das Darlehen. Dies bedeutet, dass die Immobilie nur zu 55,5% beliehen wurde. In diesem Fall bedeutet dies, dass sich die Baufinanzierung notfalls nochmals aufstocken ließe.

Viele Banken legen die Obergrenze des Beleihungswerts allerdings so hoch, dass sie bei einer unter Umständen in Frage kommenden Zwangsversteigerung zumindest das von ihnen eingesetzte Kapital zurückerhalten. Meist liegt der Wert bei 60%, da die Banken davon ausgehen, dass dieser Wert zur Deckung ausreichend ist. In einem solchen Fall ist dann die Rede von einem Realkredit.